神様は緑色

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【資格】宅建士に向けて③

こんばんは。最近過去問の成績が振るわず少々焦っているうみほたるです。

 

今日は宅建士試験を2週間後に控え、特に僕が対策したいことについて、勉強がてらまとめていきたいと思います。

試験直前にこのブログを見返すつもりで書いていきたいと思います。

 

もし一緒に受ける人がいれば是非参考にしてみてください。

 

本日の目次

 

都市計画法の開発許可条件

都市計画法における開発行為とは

建物の建築または特定工作物(コンクリートアスファルトプラントやゴルフ場、1ha以上の遊園地・墓園など)の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更

※これが問われることは結構少ないですが念のため

開発許可の条件

開発行為を行うにあたり、開発許可が不要となるのはどういうときか。

・面積(小規模なものは不要)

市街化区域:1,000m2未満(ただし3大都市圏の一定の区域は500m2以下)

市街化調整区域:該当なし

非線引き区域:3,000m2未満

準都市計画区域:3,000m2未満

その他:10,000m2未満

・市街化区域以外の農林漁業用の建築物

農林漁業用の建築物(畜舎、温室、サイロなど)や農林漁業を営む者の居住用建築物の場合は許可不要

・公益上必要な建築物

駅舎、図書館、公民館、変電所などは許可不要⇒引っ掛け要素としては学校や病院など

・○○事業と名がつく開発行為

都市計画事業、土地区画整理事業市街地再開発事業など

・非常災害のため必要な応急措置の場合

・通常の管理行為、軽易な行為の場合

特に公益上必要なものや農林漁業を営む者の居住用建物はたまにわからなくなってしまう。

国土利用計画法の事後届出の条件

面積繋がりでついでにもう一つ。国土利用計画法の事後届出の条件について整理します。不要となる条件は↓↓↓

市街化区域:2,000m2未満

市街化区域以外の都市計画区域:5,000m2未満

それ以外:10,000m2未満

よく出題されるのは、当事者の一方または双方が国、地方公共団体、住宅供給公社等のときは面積によらず届出不要。

クーリングオフのできる場所・条件

単純だが、やたらとミスが多いので復習がてら。

クーリングオフの可否は申込場所または契約場所で判断するが、異なる場合は申込場所で判断する。

・売主の事務所(テント張りの案内所を除く)の場合⇒無条件で不可

・テント張りの案内所⇒無条件で可

・買主の自宅や勤務先⇒買主が指定した場合は不可、そうでない場合は可

・喫茶店やホテルのロビー⇒無条件で可

代金全額の支払いが終えていて、かつ、引き渡しを受けている場合は不可

クーリングオフについて書面で告げられた日から8日が経過した場合は不可

報酬の計算方法

報酬の計算方法の基本手順は以下のとおり。

売買の場合は売買代金に対し、基準となるのは

200万円未満:売買代金×5%、200万円以上400万円未満:売買代金×4%+2万円、400万円以上:売買代金×3%+6万円

賃貸の場合は

居住用のとき:賃料1ヶ月分

居住用以外のとき:賃料1ヶ月分または権利金があるときは権利金を売買代金と見做して計算した額のうち高い方

以上により計算した基準額をAとする。

このとき、代理の宅建業者は(A+消費税)×2を上限とし、媒介の宅建業者はA+消費税を上限とし、双方の合計は(A+消費税)×2を上限とする。

基本的にこの考えさえ理解すれば大抵の問題は解ける。

土地付き建物の場合

土地付き建物の場合、土地は非課税であることから、少し計算手順が異なる。

まず全体の税込み額から土地の金額を引く。すると残るのは建物の税込み額なので税抜きに直す。そして税抜きの土地+建物に対してあとは同じ手順で報酬を計算する。

低廉な空家等の売買に関する特例

400万円以下の宅地または建物の売買の場合、特別な調査費用として売主のみから売買の報酬を含め18万円(税抜き)を上限として調査費用を請求できる。

引っ掛けとしては買主から受領するパターンや売買の報酬とは別にするパターンがあるので注意。

統計問題の対策

問48の統計の問題。今年出そうなところをまとめておきます。

建築着工統計

建築着工統計(平成31年1月公表)によれば、

・平成30年の新設住宅着工戸数は前年比( ① )だったが、新設住宅のうち、分譲住宅の着工戸数は前年比( ② )となった。

・平成30年の持家の新設着工戸数は約( ③ )戸となり、( ④ )

法人企業統計年報

平成29年度法人企業統計年報(平成30年9月公表)によれば、

・平成29年度における全産業の売上高は前年度に比べ( ⑤ )し、不動産業の売上高は( ⑥ )した。
・平成29年度における不動産業の経常利益は約( ⑦ )円となっており、前年度比( ⑧ )となった。
・平成29年度の不動産業の売上高経常利益率は、( ⑨ )
・平成29年度における不動産業の売上高は( ⑩ )

地価公示

平成31年地価公示平成31年3月公表)によれば、
・平成30年1月以降の1年間の地価変動率は、全用途平均が( ⑪ )となり、上昇幅も( ⑫ )となった

・平成30年1月以降の1年間の地価変動率は、住宅地が( ⑬ )年連続、商業地が( ⑭ )年連続、工業地が( ⑮ )年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めている
・地方圏の全用途平均・住宅地が、( ⑯ )

土地白書

平成31年版土地白書(令和元年6月公表)によれば、
・土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成30年の全国の土地取引件数は( ⑰ )件となり、( ⑱ ) 

答え

①2.3%の減少、②0.0%の増加で4年連続の増加、③28万3235、④2年連続の減少となった、

⑤6.1%増加、⑥1.0%増加、⑦60,700億、⑧13.8%増加、⑨2年連続で増加し、全産業で最も大きい結果となった、⑩434,335億円となり、前年度比1.0%の増加で3年連続で増加した、

⑪4年連続の上昇、⑫3年連続の上昇、⑬、2、⑭4、⑮3、⑯平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた、

⑰約131万、⑱ほぼ横ばいで推移した

 

国土交通白書などここにないものから出たら消去法で解きます!

 

できればもう何回かに分けてポイントをまとめていきたいと思っています。

ほぼほぼ自分用のメモみたいなものですが、もし一緒に受ける人がいたら参考にしていただければ幸いです。

 

それでは次の記事で。

 

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